Un retour à la normale malgré un marché contrasté

Publié le vendredi 6 janvier 2023

Après deux années exceptionnelles pour l’immobilier, la coopérative Orpi observe un salutaire retour à la normale au regard de l’année 2019 : seulement -0,76% du volume des ventes en 2022.

Après cette année en demi-teinte, avec un contexte économique incertain depuis quelques mois, entre inflation et augmentation des taux de crédit, conjugué à des politiques fiscales qui n’encouragent pas le dynamisme, les Français sont de plus en plus attentistes.

Pour autant, Orpi observe ainsi un léger ralentissement de la hausse des prix, notamment depuis septembre, va-t-on vers un retournement de marché plus marqué ? Ce contexte permet aux acheteurs de reprendre la main.

Un marché immobilier coupé en deux !

Dans les grandes villes, la tendance des prix divise et deux camps se dessinent ! Dans certaines, l’envolée des prix depuis plusieurs années commence à ralentir et rééquilibre le rapport entre vendeurs et acquéreurs.

À l’instar de Paris, pour qui les prix ont vraisemblablement atteint leur plafond de verre en 2022, faute d’acheteurs ayant les capacités financières de se projeter dans la capitale. Enregistrant une baisse des prix moyens de 3% depuis le début de l’année, les acheteurs sont de nouveau au rendez-vous, avec un nombre de compromis qui repart à la hausse.

Nice, qui semble suivre la même tendance avec une augmentation moins importante de ses prix (+5%), enregistre une hausse du nombre de compromis de 7%. A l’inverse, les prix de certaines villes comme Bordeaux (+6%) ou encore Strasbourg (+8%) freinent les envies immobilières des Français et voient leur nombre de compromis ralentir voire chuter (Bordeaux : -38%). Autant d’indicateurs à surveiller, avec un virage qui pourrait s’opérer dans les mois à venir.

Les villes moyennes suivent aussi 2 chemins distincts.

D’une part, il y a les villes moyennes dopées par l’arrivée croissante de ménages au pouvoir d’achat plus important, conséquence directe des multiples phases de confinement, certaines villes moyennes et localités aux abords des métropoles dont les marchés étaient encore accessibles, poursuivent leur lancée et profitent d’un fort dynamisme.

Et d’autre part, les villes moyennent qui se stabilisent avec cette même typologie de marché, ayant bénéficié des nouvelles envies de vert, d’espace et de confort de vie post-confinement voit leur activité ralentir, tant en termes de prix qu’en termes de nombre de compromis.
Il y a même des baisses non négligeables, qui s’expliquent notamment par l’épuisement des stocks dans ces marchés très tendus il y a encore quelques mois et qui connaissent aussi un rééquilibrage après un engouement généré par la période Covid.

La cartes représentant les 2 contrastes en ville moyenne :

Perspectives 2023

Pour encourager le rééquilibrage du marché, 3 enjeux clés pourraient renforcer et accélérer le virage du marché.

Revoir les conditions d’accès aux crédits immobiliers : malgré une bulle d’oxygène en septembre avec la révision du calcul du taux d’usure qui a redonné un peu d’air aux acquéreurs, l’évolution de la situation économique a rapidement gommé cet effet. Dans certaines villes, l’augmentation des prix est encore trop importante pour que les Français puissent suivre financièrement.
Miser sur la construction neuve : le sujet de l’offre n’est pas nouveau, en début d'année déjà, Orpi alertait sur la pénurie d’offres, aussi bien à la transaction qu’à la location. C’est en créant de l’offre, que la stabilisation voire la baisse des prix dans certaines villes pourra avoir lieu. Un effet levier et un indicateur que l’on observe déjà dans certaines villes : plus il y a d’offres, moins les prix augmentent, plus le marché est dynamique.
Inciter et encourager à la rénovation énergétique : malgré une conscience écologique grandissante et une envie d’agir pour répondre aux enjeux environnementaux et énergétiques, la question du budget est centrale et freine la mise en conformité du parc immobilier français. D’après une récente étude Orpi, ⅔ des Français sont prêts à réaliser des travaux pour répondre aux contraintes réglementaires, néanmoins près de la moitié (44%) précisent qu’ils seront obligés de prioriser les dépenses.